嚴躍進 易居研究院研究總監

5月17日，國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會，住房和城鄉建設部副部長董建國在會上提出，推動消化存量商品住房，城市政府堅持“以需定購”，可以組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。這被稱為“以購代建”的模式，對于促進保交房工作高質量發展具有重要意義。

“以購代建”模式是一項備受市場關注的創新政策，該模式充分考慮了當前房地產市場的供求關系和房地產企業經營層面的新問題。認真理解這項機制，對于更好理解保交房工作的開展、更有效維護購房者合法權益等都具有積極作用。

對于“以購代建”，此前杭州臨安已有類似試點，市場層面也有非常熱烈的討論。杭州臨安明確，將收購一部分存量商品住房，作為公租房房源。這里的“存量商品住房”，主要指具有較好改造和利用功能的房地產企業新建商品住房。乍一看，此類操作和近期各地“以舊換新”模式下的房源收儲操作相似，但實際上兩者有本質區別。“以舊換新”模式下主要是收購二手房作為保障房房源，和開發商的保交房工作關聯度小。而現在通過收購房地產企業新建商品住宅的庫存房源，則顯然和房地產企業的項目經營等產生了直接關系。

在現在的機制下，各地將構建“房地產企業庫存房源消化—保障房房源籌措”的轉化機制。一方面，收購房地產企業庫存房源有助于房地產企業加快一些已開發項目的出清，有助于房地產企業加快資金回籠。而且此次中國人民銀行專門增設3000億元的保障房貸款資金，主要用于對此類房地產企業新房庫存項目的收購，即增強金融支持力度。另一方面，通過此類房源充當保障房，各地保障房建設思路可進行調整，從過去直接新建改為房源籌措模式，這樣反過來會加大對此類庫存房源的收購力度或消化力度。

從房地產企業保交房層面看，該模式帶來兩個積極影響：

一是有助于系統梳理房地產企業保交房過程中的各類房產類型，通過分類處置方式減輕房地產企業負擔。部分未出售的房產項目，借“以購代建”模式，將實現一次性消化，比較快地釋放房地產企業庫存壓力。同時，在“以購代建”模式下，房地產企業可以加快回籠資金，并投放到相關項目上，有助于相關保交房項目的加快建設和及時交付。二是可以緩解企業的債務壓力和資金壓力。這也是理解此類政策創新時需重點提及的。表面看，此類政策是在消化庫存，但實際上也是在消化房地產企業的債務。

因此，“以購代建”模式是在落實“消化存量房產”和“優化增量住房”過程中，創新性地為保交房工作提供了新的支持。其和傳統的融資協調機制相比，已經從輸血機制轉變為造血機制。房地產企業通過資產盤活，將為其資金到位提供更多渠道和方式，更好推進保交房工作的開展。

此次包括住房和城鄉建設部等部門的一系列配套政策措施，系統全面、精準有力、反響熱烈。“首付比例降至15%”等政策，已經對持續優化房地產市場環境產生了積極作用，也有利于保交房工作的有效開展。隨著此類新政策的出臺、吸收和消化，保交房工作將進一步扎實開展和高質量推進，也將更好維護購房者合法權益。

編審：高霈寧 蔣新宇 張艷玲